Adquirir um imóvel ou bem em um leilão pode ser uma ótima oportunidade para conseguir um bem por um preço abaixo do mercado, disso sabemos bem! No entanto, muitas dúvidas surgem sobre o que acontece após o leilão: como funciona o pós-leilão, o que é a imissão de posse e como garantir que o imóvel ou bem arrematado será efetivamente seu.
São questionamentos válidos e hoje, responderemos a todos! Confira em detalhes todos os passos do processo pós-leilão, incluindo a arrematação de imóvel, o registro da propriedade e o que fazer caso o bem esteja ocupado. Continue lendo e saiba todo o necessário para garantir que o bem arrematado chegue às suas mãos sem imprevistos!
O que é pós-leilão?
O pós-leilão é o conjunto de etapas que ocorrem após a arrematação de um bem em leilão, sejam eles judiciais ou extrajudiciais. Ao contrário do que muitos pensam, ganhar o leilão não significa que o bem já está imediatamente à disposição do comprador.
Após o arremate, há uma série de procedimentos judiciais e administrativos a serem seguidos para o arrematante conseguir, de fato, a posse e a propriedade do bem. Esses procedimentos incluem a assinatura do auto de arrematação, a solicitação de imissão de posse e a regularização do bem no cartório — vamos explorar cada um mais à frente!
Se você ainda não conhece todo o processo para participar de um leilão, vale a pena conferir o nosso guia definitivo de como participar de um leilão judicial, onde explicamos o passo a passo para você garantir sucesso no seu arremate.
Ganhei no leilão, o que fazer agora?
Após o término do leilão, seja ele presencial ou eletrônico, e o arremate do bem, o próximo passo é a assinatura do auto de arrematação. Esse documento oficializa a compra e contém todas as informações sobre o bem, o valor pago e os termos da venda.
Em leilões eletrônicos, o leiloeiro assina o auto em nome do comprador. Além disso, é importante lembrar que a inadimplência gera uma série de penalidades, como multa, perda do sinal e das custas, além da comissão do leiloeiro, podendo até levar a um processo criminal por frustrar a venda em hasta pública.
Após a assinatura do auto, o arrematante deve cumprir com os prazos de pagamento estipulados no edital do leilão. Esse pagamento pode ser à vista ou parcelado, dependendo das condições estabelecidas.
Vale lembrar que, em caso de inadimplência, o comprador pode ser penalizado, inclusive com a perda do sinal e das quantias já pagas. Se você se interessa por outras modalidades de leilões, como os leilões da Receita Federal, recomendamos que leia nosso artigo sobre o tema: leilões da Receita Federal: entenda como funciona e como participar.
O que fazer após a arrematação?
Uma vez que o auto de arrematação foi assinado e o pagamento realizado, o próximo passo é obter a carta de arrematação ou o auto de adjudicação, que são os documentos que formalizam a transferência do bem para o nome do arrematante. Esses documentos são obrigatórios para a próxima fase do seu pós-leilão: o registro do imóvel em cartório, no caso de bens imóveis.
Quer uma dica da Leilões Judiciais? Antes da arrematação, é extremamente importante visitar o bem e checar não apenas as condições físicas, mas também a situação de ocupação e possíveis pendências que devem ser resolvidas após o arremate. Isso pode evitar surpresas e atrasos durante o processo de liberação do bem.
Em leilões de imóveis, o tempo para obter a posse efetiva do bem pode variar. Isso porque, em alguns casos, o imóvel pode estar ocupado, exigindo que o arrematante inicie um processo de imissão de posse para retirar os ocupantes. Se o imóvel estiver desocupado, o processo de transferência e posse tende a ser mais rápido.
Para quem deseja participar de leilões de imóveis com maior segurança, pode ser interessante contar com especialistas. Para saber mais sobre o assunto, leia também: vale a pena contratar uma assessoria para comprar em leilão judicial de imóveis?
O que é imissão de posse?
A imissão de posse é o ato judicial que concede ao arrematante o direito de tomar posse do bem arrematado após o leilão. Esse procedimento é necessário em casos em que o imóvel está ocupado, seja pelo antigo proprietário, locatários ou outros terceiros.
Além disso, o arrematante deve solicitar ao juiz a expedição de um mandado de imissão de posse, que, dependendo do caso, pode ser concedido antecipadamente por meio de uma liminar.
Se houver resistência dos ocupantes em deixar o imóvel, o juiz pode determinar a desocupação forçada. Esse processo pode ser demorado, a depender do nível de resistência. No entanto, é o processo para que o comprador obtenha a posse do imóvel sem maiores complicações. Se você quer entender melhor esse processo, confira o artigo “comprei um imóvel ocupado em leilão judicial: o que fazer?“.
Quem paga o IPTU de imóvel leiloado?
Uma dúvida comum entre os compradores de imóveis em leilão é sobre quem deve arcar com o pagamento do IPTU. De forma geral, todas as dívidas anteriores ao leilão, incluindo o IPTU, são de responsabilidade do antigo proprietário. O arrematante só será responsável pelo pagamento do imposto a partir da data da arrematação.
No entanto, é importante verificar no edital se há alguma pendência de IPTU e, em alguns casos, negociar diretamente com o credor ou com a prefeitura. Para verificar se há pendências de IPTU antes de arrematar um imóvel em leilão, e como negociar essas dívidas, siga os seguintes passos:
1. Verificar o edital
O edital do leilão geralmente informa se o imóvel possui dívidas de IPTU ou outros tributos pendentes. Essa é a primeira fonte de consulta para saber se essas dívidas serão ou não de responsabilidade do arrematante.
2. Consultar diretamente a prefeitura
Caso o edital mencione dívidas de IPTU, é possível consultar essas pendências diretamente no site da prefeitura ou indo pessoalmente à Procuradoria Geral do Município. A maioria das prefeituras disponibiliza uma ferramenta online onde você pode verificar o status das dívidas do imóvel usando o número do cadastro ou o CPF do proprietário anterior.
3. Negociação de dívidas
Em muitos casos, se houver dívidas de IPTU associadas ao imóvel, você pode negociar diretamente com a prefeitura. As prefeituras costumam oferecer opções de parcelamento da dívida, que pode ser quitada em até 60 vezes, dependendo do município. Além disso, em algumas situações, a prefeitura pode oferecer descontos para a quitação à vista, o que pode ajudar a regularizar a situação fiscal do imóvel.
4. Formalizar um acordo
Se optar por parcelar a dívida, lembre-se de que o nome do imóvel ou do proprietário só será removido da lista de inadimplência após a quitação total da dívida. Portanto, certifique-se de que todas as prestações sejam pagas conforme o acordo.
Ao participar de um leilão, lembre-se de verificar pendências de dívidas, como o IPTU, antes de finalizar a compra. Verificar essas questões com antecedência e, se necessário, negociar com a prefeitura, pode evitar muitos transtornos mais tarde.
Assim, você faz um leilão consciente e consegue arrematar com segurança, sabendo que o imóvel está regularizado e que não haverá surpresas desagradáveis no futuro. Afinal, ninguém quer descobrir dívidas ocultas depois de fechar o negócio, certo?
Qual o prazo para registrar um imóvel arrematado em leilão?
O prazo para registrar o imóvel em cartório depende do andamento dos processos judiciais e da expedição da carta de arrematação. Normalmente, o registro pode levar de 30 a 60 dias após a expedição da carta, mas pode haver variações conforme a localidade e a demanda do cartório.
Uma vez que o imóvel está registrado no nome do arrematante, ele passa a ser, oficialmente, o novo proprietário. A partir desse momento, o arrematante pode realizar quaisquer operações legais sobre o bem, como venda ou hipoteca.
O que fazer se o imóvel leiloado estiver ocupado?
Se o imóvel arrematado estiver ocupado, o primeiro passo é tentar uma negociação amigável com os ocupantes para a desocupação do bem. No entanto, se os ocupantes se recusarem a deixar o imóvel, será necessário recorrer à Justiça para solicitar a imissão de posse. Esse processo pode demorar, dependendo do caso, mas é garantido por lei ao arrematante.
Além disso, se no momento da posse o imóvel estiver em condições diferentes das que foram vistas durante a visita prévia, o comprador tem o direito de não tomar posse e solicitar judicialmente o reembolso ou o imóvel nas condições descritas no edital.
Confira mais detalhes sobre como proceder em casos de imóveis ocupados em nosso post: comprei um imóvel ocupado em leilão judicial: o que fazer?.
O que acontece se não houver impugnação?
Se não houver impugnação após o leilão, o processo de transferência do bem tende a ser mais rápido e tranquilo. A ausência de impugnação significa que nenhum credor ou interessado contestou o leilão, o que facilita a expedição da carta de arrematação e o registro do bem no nome do arrematante.
E se houver impugnação?
No caso de haver impugnação, o processo pode ser prolongado. A impugnação pode ser feita por credores ou pelo antigo proprietário, contestando a legalidade do leilão ou a própria venda. Quando isso ocorre, o juiz deve analisar o caso e decidir se a impugnação procede ou não. Se a impugnação for aceita, o leilão pode ser anulado, e o arrematante receberá de volta os valores pagos.
Providências necessárias para expedição da carta de arrematação
A carta de arrematação é o documento que transfere oficialmente a propriedade do bem para o arrematante. Para que ela seja expedida, é necessário que o comprador tenha realizado o pagamento integral do valor arrematado e cumprido todas as exigências legais e judiciais, como a assinatura do auto de arrematação. A expedição da carta pode levar algumas semanas, dependendo do andamento do processo no tribunal responsável.
Passo a passo do pós-arrematação dos leilões judiciais
Vamos resumir? Aqui está um passo a passo para seu pós-leilão:
- Assinatura do auto de arrematação: oficializa a compra do bem;
- Pagamento do bem: efetuar o pagamento conforme os prazos e condições estipulados no edital;
- Expedição da carta de arrematação: solicitação ao juiz para a transferência do bem;
- Imissão de posse (se necessário): no caso de imóveis ocupados, é necessário solicitar a imissão de posse;
- Registro no cartório: após a expedição da carta, o imóvel deve ser registrado no cartório de registro de imóveis.
Adquirir um bem em leilão, especialmente um imóvel, é uma ótima oportunidade, mas sabemos que o processo após o leilão pode gerar algumas dúvidas e exigir paciência. Por isso, na Leilões Judiciais, estamos aqui para te acompanhar em cada etapa.
Oferecemos todo o suporte necessário para que você faça tudo com tranquilidade, desde a arrematação até a posse e o registro do imóvel. Quer saber mais sobre como podemos tornar esse caminho mais fácil e seguro para você? Estamos à disposição para ajudar! Leia nosso próximo artigo: como comprar ou vender imóveis de forma segura?