O universo dos leilões judiciais é regido por normas específicas e possui uma dinâmica própria, que muitas vezes levanta dúvidas entre os participantes — especialmente quando um leilão é sustado, ou seja, interrompido ou cancelado antes de sua conclusão. Embora o termo pareça técnico, entender o que significa um leilão sustado e os motivos que podem levar à sua suspensão é fundamental para arrematantes, advogados, credores e devedores.
Neste artigo, abordaremos com profundidade por que alguns leilões são sustados, os fundamentos jurídicos que embasam essa prática, as consequências para os envolvidos e quais medidas podem ser tomadas diante dessa situação.
O que é um leilão sustado?
De maneira objetiva, um leilão sustado é aquele que teve sua continuidade interrompida por decisão judicial. Na prática, isso significa que o evento de venda pública — previsto para determinada data — foi suspenso, podendo ou não ser remarcado posteriormente.
A sustação de um leilão pode ocorrer em diferentes fases do processo, desde antes da publicação do edital até momentos próximos ao encerramento da arrematação. Em geral, é uma medida excepcional, motivada por razões jurídicas ou processuais relevantes.
Sustado não é o mesmo que cancelado
Embora os termos “sustado” e “cancelado” sejam usados de forma intercambiável no vocabulário popular, há diferenças técnicas entre eles. O leilão sustado é suspenso temporariamente, podendo ser retomado. Já o leilão cancelado é definitivamente encerrado, sendo necessário novo agendamento para que ele se realize novamente.
Fundamentos legais para a sustação de leilões judiciais
A sustação de um leilão tem respaldo no Código de Processo Civil (CPC) e pode ocorrer de decisões judiciais baseadas em princípios como ampla defesa, contraditório, segurança jurídica e interesse público.
Dentre os principais fundamentos que autorizam a suspensão, podemos destacar:
- Art. 903 do CPC, que trata da validade da arrematação e da possibilidade de anulação nos casos previstos em lei;
- Art. 921 do CPC, que trata da suspensão do processo de execução;
- Princípio da legalidade e garantia do devido processo legal, que permitem o controle judicial de eventuais irregularidades.
Principais motivos que levam à sustação de um leilão
A sustação de um leilão não ocorre de forma arbitrária. Na grande maioria das vezes, ela se dá por solicitação fundamentada de uma das partes envolvidas no processo, com base em fatos relevantes. Abaixo, listamos os motivos mais comuns:
1. Pagamentos ou acordos realizados antes da hasta pública
O pagamento integral da dívida ou a celebração de acordo entre as partes antes do leilão é uma das razões mais recorrentes para a sustação. Nesses casos, como o objetivo do processo de execução foi atingido, a venda do bem se torna desnecessária.
Importante: mesmo após o edital já ter sido publicado, é possível que o leilão seja sustado se houver quitação comprovada da dívida.
2. Decisão liminar ou tutela provisória
Outro motivo relevante para sustação ocorre quando há concessão de liminar (decisão provisória) suspendendo os efeitos do leilão. Isso pode decorrer, por exemplo, de ações autônomas como embargos à execução, mandado de segurança ou ações anulatórias.
3. Irregularidades no processo
Erros formais, ausência de intimações obrigatórias, avaliação incorreta do bem ou falta de publicação adequada do edital também podem gerar a sustação. O Judiciário é zeloso quanto à legalidade dos atos processuais, e qualquer vício pode levar à suspensão do leilão como medida cautelar.
4. Impenhorabilidade do bem
Existem bens que, por sua natureza ou destinação, são considerados impenhoráveis, como alguns tipos de imóveis residenciais (bem de família), instrumentos de trabalho e verbas salariais. Se for reconhecida a impenhorabilidade do bem levado a leilão, este deve ser sustado imediatamente.
Leia também: principais problemas e riscos ao arrematar um leilão.
5. Pedidos formulados por herdeiros ou terceiros interessados
Em ações de inventário, dissolução de sociedade ou outras situações complexas, herdeiros, sócios ou terceiros com interesse jurídico no bem podem ingressar com pedidos de sustação para garantir seu direito de preferência ou regularizar a situação no processo.
Como saber se um leilão foi sustado?
A informação sobre a sustação de um leilão judicial é, por regra, divulgada no portal oficial do leiloeiro responsável, nos autos do processo eletrônico e também nas comunicações dirigidas às partes. Por isso, é imprescindível que os arrematantes estejam atentos à movimentação processual.
Além disso, sistemas integrados aos tribunais oferecem atualizações em tempo real sobre o status dos leilões, incluindo alertas de sustação, cancelamento ou reabertura dos prazos.
O que acontece com os lances realizados antes da sustação?
Quando um leilão é sustado, todos os lances anteriores perdem a sua validade, ainda que tenham sido dados dentro do prazo. Isso garante a isonomia entre os participantes e evita prejuízos aos arrematantes.
Se o leilão for posteriormente retomado, será necessário reabrir o processo de lances, iniciando-se nova contagem de prazos conforme previsto no edital atualizado. Saiba mais no nosso guia de funcionamento dos leilões.
Atenção: os valores eventualmente pagos como caução ou sinal de proposta devem ser integralmente devolvidos caso o leilão não seja retomado.
A sustação prejudica os arrematantes?
Sob a perspectiva dos interessados em arrematar bens em leilões judiciais, a sustação pode ser frustrante, especialmente quando há grande expectativa de aquisição. No entanto, trata-se de um mecanismo de proteção processual, que visa assegurar que a venda seja válida, legal e justa para todas as partes.
Do ponto de vista jurídico, a sustação é uma ferramenta de equilíbrio entre o interesse do credor em receber seu crédito e o direito do devedor à ampla defesa. Por isso, é necessário compreender que o processo de leilão judicial exige atenção constante e preparo técnico.
O leilão pode ser retomado após a sustação?
Sim. Em muitos casos, a sustação é temporária, servindo apenas para possibilitar a análise de um pedido liminar, a regularização de documentos ou o cumprimento de formalidades processuais. Se o motivo que originou a sustação for resolvido, o juízo responsável pode remarcar o leilão, com novo edital e novo prazo de divulgação.
Essa remarcação exige atenção redobrada, pois os prazos podem ser alterados e as condições de venda, atualizadas.
Sustação e segurança jurídica: o equilíbrio necessário
O sistema jurídico brasileiro busca garantir a efetividade da execução, mas sem abrir mão da legalidade. A sustação de leilões, nesse contexto, é uma medida que assegura que nenhuma venda ocorra em desconformidade com a lei ou sem a devida ciência das partes.
Ainda que, em certos momentos, a suspensão de um leilão possa parecer um entrave, ela também representa uma camada de proteção à segurança jurídica e à boa-fé processual.
A sustação de leilões judiciais é um procedimento legítimo, respaldado pela legislação vigente e necessário para garantir que o processo de alienação ocorra de forma justa e transparente. Embora possa causar incertezas momentâneas, especialmente para os arrematantes, trata-se de uma etapa que preserva os direitos das partes e fortalece a confiança no sistema judiciário.
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BOM DIA, CARO AMIGO, O QUE ME CHATEIA NOS LEILOES JUDICIAIS ON LINE E´ A FALTA DE FOTOS DO BEM EM LEILAO, E QUANDO TEM , SAO FOTOS MAL TIRADAS , NAO MOSTRANDO O QUE REALMENTE INTERESSA, COMO NO CASO DE AUTOMOVEIS, MOTOR EM PRIMEIRO, GABINE SEGUNDO , SUSPENSAO E ETC., TEM UMA F2000 QUE SO´APARECE A CARROCERIA E UMA LATERAL, E NO EDITAL NAO FALA DO MOTOR, ISSO E´ UMA DROGA, COMO QUE O FORUM QUER LEILOAR ISSO ON LINE ??????? SO´PRA DAR TRABALHO. SEM MAIS OBRIGADO.
ARREMATEI UM AUTOMOVEL , NO EDITAL SO INFORMAVA, A MARCA, DIZIA QUE ESTAVA EM BOM ESTADO DE USO E CONSERVAÇAO, SEM FOTOS, NINGUEM DO LEILAO SABIA ONDE ESTAVA O VEICULO, NEM SEQUER O NUMERO DO RENAVAM PARA CONSULTAS. DEIXO A MINHA INDIGNAÇAO PELO MAL SERVIÇO PRESTADO, DETALHES ESSENCIAIS TEM QUE CONSTAR NO EDITAL OU PELO A EQUIPE DO LEILAO DEVERIA TER EM MAOS PARA INFORMAR.
ESPERO QUE MELHOREM ESSAS COISAS.
Olá Sr. Oreston, sempre aconselhamos nossos clientes a verificar todas essas informações antes, e vistoriar o veículo também, caso não encontre o veículo antes do leilão nem consiga tirar todas as informações, fica muito arriscado a arrematação, alguns bens nós também não conseguimos localizar, então é sempre bom verificar isso antes de dar o lance. De qualquer forma, caso não consiga localizar o veículo, breve o Sr. pode pedir desistência e recuperar o seu dinheiro de volta. Sugiro que entre em contato com nossos advogados pelo e-mail arrematantes@leiloesjudiciais.com.br e informe o leilão que participou, o número do processo e seus dados completo, assim poderemos te auxiliar em como proceder.
Ando vendo vários editais de leilão de imóveis contendo informação genérica de que quaisquer impostos e despesas que recaiam sobre o imóvel ficam a cargo do arrematante. Isso é válido?
Olá Sr. Wesley, é possível! em diversos leilões o edital está estipulado que o arrematante deverá arcar com esses impostos, se está descrito em edital é valido, é preciso analisar se mesmo com os valores de impostos a arrematação ainda será um bom negócio.
isso tem mudado e diversos leilões estão vindo “livre de ônus” por isso, é importante tirar todas as dúvidas encontradas em edital antes do leilão.
Bens móveis, como autos, caminhões e tratores, por exemplo, deveriam ser retirados da posse do executado,pois esses bens acabam sofrendo consideráveis danos ou desaparecem antes da imissão na posse.
Em um certo leilão arrematei um terreno com uma casa em cima, depois de penhorado, o executado construiu esta casa, no edital não constava a casa. Houve embargos, improcedentes.Recebi a carta de arrematação, registrei no CI. Saiu mandado de imissão na posse. Uma área de 13000m², em comum havia mais 02 casas pequenas. Oficial respondeu não saber a àrea correta, 03 dias depois juíza marcou uma diligência indo até lá com engenheiro perito do fórum, localizada a àrea o advogado do executado pediu à juíza uns dias para desocupar, a mesma virou para mim dizendo que dependeria de mim, ao mesmo tempo me diz que eu poderia dar,perguntei a ela se eu concedendo prazo não teria problema futuro? Ela respondeu, de maneira alguma terá problema, resolveremos no gabinete. Fomos todos para o fórum onde esta juíza redigiu uma ata assinada pelo advogado do executado, por mim, pelo meu advogado e pela juíza concedendo-se 10 dias para desocupação, onde a juíza já deixa autorizado uso de força policial, caso executado não obedeça o prazo. Agora a surpresa, dentro destes 10 dias, executado entra com ação anulatória de leilão. Resumo, aguardo desde junho de 2011. Tudo isto com a carta, registro, ata e a palavra da juíza.E agora? Acredita-se em quem? Quantos anos ainda esperarei pelo resultado, recém na primeira instância, resultado talvez negativo, procedente.
Prezado Robson
Ante as informações acima prestadas venho lhe repassar o que segue:
Visto que você possui não só o mandado de imissão na posse e o devido registro junto ao CRI, bem como já transcorreu o prazo para desocupação, nada impede que você tome posse do bem ora arrematado, salvo determinação judicial, o que não há segundo suas informações.
No caso em tela, você afirma que o Executado pediu pela anulação do Leilão, contudo o fato é que ele já teve prazo anteriormente para apresentar as medidas cabíveis para uma eventual suspensão da Hasta, após a arrematação já fielmente formalizada será muito difícil que ele consiga reverter os efeitos de todos os atos já concluídos. Mesmo porque, segundo suas informações, os embargos anteriormente interpostos, foram julgados improcedentes.
Nossa orientação é que o Sr. siga com a imissão na posse, ou seja, faça valer o despacho já prolatado pela Juíza, mesmo que para tanto haja necessidade do uso de força policial como por ela autorizado, de modo que os efeitos do Leilão tenham seguimento. Pois o prazo concedido para a desocupação já decorreu.
Em relação ao andamento do processo de anulação do leilão, tanto o Sr. quanto o seu advogado serão intimados para contrapor o pedido do Executado.
Por fim, caso haja o cancelamento da arrematação, lhe será devolvido o valor desprendido na compra do objeto, assim como a comissão do(a) Leiloeiro(a), devidamente atualizados.
Jose Reginaldo
Comprei um imóvel rural no leilão judicial medindo 19.8 já paguei, peguei a carta de manutenção, foi ao cartório de registro, paguei todos os impostos, registrei a carta, fui tomar posse do terreno quando cheguei lá tinha um pessoal que tinha cercado, e estava criando os animais, ai eu fiz uma reunião com eles, e eles falaram o seguinte: que o terreno era da cooperativa, mas abandonou e eles tomaram conta, e não saiam porque era deles, só que eles não tem documento, mas até hoje eu não consegui a posse, já vai fazer 7 anos. Ai eu comprei, paguei, tenho documento registrado, mas não tenho nada, porque não tenho o terreno.
Peço que me ajude.
Processo nº 2012 5410 0241
Prezado Sr. José Reginaldo
Ante seu relato, primeiramente lhe questiono, o senhor não tomou nenhuma medida judicial para obter a posse do bem arrematado durante esses sete anos??
O procedimento correto era ter solicitado a imissão na posse desde quando o senhor encontrou os ocupantes, pois assim o pedido de imissão seria apreciado pelo mesmo juiz que realizou o leilão, sendo resolvido o problema de imediato.
Nada obstante, caso não tenha feito o pedido de imissão na posse, será preciso constituir advogado que tenha conhecimento neste assunto, e pedir a imissão na posse, até mesmo pelo uso de força policial se for o caso. Repasse a ele que você já possui o título registrado, mas que não conseguiu fazer uso da propriedade.