Você sabe o que é e como funciona o leilão de fração ideal de imóvel, também conhecido como parte ideal? Arrematar participações de imóveis — sejam eles comerciais, rurais ou residenciais — pode ser uma forma de entrar no mercado de leilões judiciais sem a necessidade de fazer um investimento muito elevado.
No entanto, é crucial compreender como esse processo funciona para tomar decisões informadas e vantajosas. Então, escrevemos o artigo de hoje para abordar todos os aspectos que você precisa conhecer sobre leilões de frações ideais de imóveis, desde o que são, como funcionam, até as estratégias para adquirir um imóvel completo e os benefícios desse tipo de investimento. Aproveite a leitura!
Afinal, o que é parte ideal de imóvel?
Uma fração ideal de imóvel refere-se a uma parte indivisível de uma propriedade. Isso significa que, ao adquirir uma fração ideal, você se torna coproprietário do bem junto com outras pessoas, sem que haja uma divisão física do espaço.
Por sua vez, o leilão de fração ideal do terreno ocorre quando apenas uma parte do imóvel é colocada à venda, geralmente por meio de processos judiciais para liquidação de dívidas ou partilhas.
Participar de um leilão de fração ideal permite adquirir uma parte de um imóvel a um valor potencialmente mais acessível, visto que você não precisa comprar a propriedade inteira. Essa prática é comum para imóveis de alta demanda, como terrenos rurais, fazendas, apartamentos e imóveis comerciais em áreas valorizadas.
No entanto, entender exatamente o que se está adquirindo é fundamental, especialmente se houver a intenção de expandir essa participação no futuro.
Como funciona o leilão de fração ideal do terreno?
Primeiro, é essencial entender que o edital do leilão especifica claramente se a venda é de uma fração ideal do terreno ou da propriedade por inteira. Caso seja uma fração, o comprador se torna coproprietário e a gestão dos direitos e deveres é compartilhada com os outros donos.
A participação no leilão exige o cumprimento de requisitos legais e a apresentação de documentos necessários para validar a arrematação. Ao arrematar uma fração ideal, o novo proprietário adquire direitos sobre o imóvel proporcionalmente à sua parte. Isso inclui responsabilidades financeiras, como pagamento de IPTU, taxas condominiais e outras despesas, na medida de sua participação.
Vale ressaltar que, mesmo que a fração ideal de imóvel penhorada represente uma pequena parte do bem, não há impedimento legal para que toda a propriedade seja leiloada, contanto que os outros coproprietários sejam devidamente indenizados. Esta é uma prática que visa assegurar que as dívidas sejam quitadas de forma eficiente, sem prejudicar os direitos dos demais proprietários.
Como adquirir a fração ideal de imóvel por completo?
Embora comprar uma fração ideal do terreno possa ser um ponto de entrada para investimentos, muitos arrematantes têm interesse em adquirir o imóvel por completo.
Para isso, é necessário negociar com os outros coproprietários, que podem estar dispostos a vender suas partes, especialmente se não têm interesse em manter a posse do bem ou participar de sua administração.
Outra possibilidade para a fração ideal de imóvel é aguardar novos leilões que envolvam as frações restantes. A lei brasileira concede ao coproprietário o direito de preferência, permitindo que ele adquira outras partes do imóvel em condições iguais às oferecidas a terceiros.
Essa estratégia pode ser vantajosa para quem deseja concentrar a propriedade em suas mãos e maximizar o potencial de valorização e uso do imóvel.
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Fique atento ao participar de um leilão de fração ideal do terreno
Antes de participar de um leilão de fração ideal do terreno, é importante considerar alguns pontos, como a documentação do bem, o estado em que ele se encontra, os direitos e deveres do coproprietário e o georreferenciamento. Entenda:
- Verificação da documentação: certifique-se de que toda a documentação está em ordem e leia atentamente o edital do leilão. Isso inclui checar possíveis dívidas, restrições de uso ou pendências legais;
- Estado do imóvel: se possível, visite o local para avaliar suas condições físicas. Verifique se o imóvel está ocupado e por quem, já que, em alguns casos, pode haver necessidade de medidas judiciais para regularizar a posse;
- Direitos e deveres de um coproprietário: adquirir uma fração ideal de imóvel significa dividir despesas e responsabilidades com outros proprietários. Despesas de condomínio, impostos e manutenção serão compartilhadas proporcionalmente;
- Georreferenciamento e características do terreno: para terrenos e propriedades rurais, é importante verificar se há georreferenciamento, um aspecto frequentemente relevante para fazendeiros e investidores rurais.
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Vale a pena investir no leilão de fração ideal de imóvel?
Investir na fração ideal de imóvel pode ser uma estratégia bastante interessante, mas é importante avaliar cada caso. Algumas das vantagens incluem um custo inicial reduzido para adquirir uma parte de um imóvel valorizado e a possibilidade de expandir essa participação no futuro.
Além disso, há o potencial de geração de receita passiva por meio de locação, mesmo que a fração ideal do terreno seja apenas parte de uma propriedade ocupada.
Por outro lado, é necessário estar ciente dos desafios, como a convivência com outros coproprietários e eventuais disputas judiciais. O conhecimento das leis que regem esses processos e o apoio de uma assessoria jurídica especializada são fundamentais para garantir um investimento seguro e vantajoso.
Quais são os benefícios de investir em fração ideal do terreno?
A vantagem de adquirir parte de um apartamento, casa, terreno ou fazenda por meio da fração ideal de imóvel é que você só é responsável por sua parte nas despesas, de débitos condominiais à despesas com reformas – sua responsabilidade está atrelada à sua participação.
Outro ponto positivo de ser dono de uma fração ideal do terreno é poder exercer seu direito de preferência no tempo certo, quando os proprietários das outras partes do imóvel quiserem vender a participação deles para terceiros: a lei te garante o direito de preferência dentro do mesmo prazo e das mesmas condições oferecidas (e isso pode ser um ótimo negócio).
Se o imóvel estiver ocupado pelo devedor (ou por parentes dele), depois do término do procedimento de fração ideal de imóvel, você pode acionar a Justiça para estipular um valor de aluguel a ser cobrado daquele que está ocupando o imóvel arrematado. Assim, você passa a render com sua participação no imóvel que arrematou sem precisar se preocupar com uma desocupação forçada.
Caso o aluguel não seja pago, além das despesas de IPTU, água, luz, gás e despesas com condomínio, você pode cobrar o ocupante/condômino na justiça, penhorando sua participação no imóvel — e, eventualmente, levando-a a leilão (ou sendo adquirida por adjudicação pelo próprio contratante antes do leilão).
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“Imóvel indivisível” não impede penhora de fração ideal de imóvel
Se as frações que pertencem aos outros coproprietários que não são devedores no processo forem resguardadas, não há nenhum impedimento legal. Por outro lado, mesmo que apenas uma parte do imóvel tenha sido penhorada, ele pode (e muitas vezes, deve) ser leiloado por inteiro.
Contanto que os demais proprietários recebam o valor referente à venda do bem, na medida do direito de cada um, não raramente essa é a decisão da justiça. Por exemplo, não dá para dividir um apartamento formando dois imóveis, um com cozinha e outro com os quartos.
Mas o fato de o bem que é alvo da fração ideal de imóvel pertencer a mais de uma pessoa, não quer dizer que ele seja juridicamente divisível. Mesmo que apenas a parte ideal que pertence ao executado tenha sido penhorada e os demais proprietários não participem do processo de execução, o imóvel pode ser leiloado “inteiro”.
Em casos assim, o direito de propriedade não é violado e é resguardado mesmo se o arremate for feito em um leilão judicial. Os demais coproprietários têm o direito de preferência para comprar a parte do devedor e impedir a transferência do bem — ou receberão os percentuais correspondentes às suas cotas em caso de arremate (apenas o montante correspondente ao devedor é que fica reservado para quitar a dívida).
Em nosso blog, você tem acesso a conteúdos exclusivos que podem te auxiliar em momentos posteriores, como quais os maiores riscos na hora de comprar seu imóvel por leilão e como escapar deles. Não deixe de ler!
Como funciona o leilão de 50% de um imóvel?
Em um leilão de 50% de um imóvel, o arrematante adquire metade dos direitos de propriedade. Isso o torna coproprietário, com direitos e obrigações sobre essa fração. Os outros 50% continuam pertencendo ao coproprietário original ou a quem ele vender na fração ideal do terreno.
Como ocorre a arrematação em sociedade na fração ideal do imóvel?
No leilão presencial, as duas partes devem estar presentes, ou apenas uma, desde que esta tenha uma procuração da outra parte. Na hora de preencher o auto de arrematação, informe que é arrematação em sociedade e estipulem a porcentagem de cada um.
Já no leilão eletrônico, é necessário que as duas partes tenham cadastros aptos para dar lances, sendo que apenas um dará o lance no site. Após a arrematação, apenas encaminhe um e-mail ao leiloeiro, informando que a arrematação é em sociedade, indique quem é o outro sócio e qual será a porcentagem de cada um.
Investir em leilões de fração ideal do terreno pode ser uma estratégia interessante para quem busca diversificar sua carteira de investimentos imobiliários, especialmente em propriedades de alta demanda, como terrenos rurais, fazendas, imóveis comerciais e residenciais.
Essa modalidade permite adquirir uma parte do bem por um valor mais acessível e oferece vantagens como a possibilidade de exercer o direito de preferência e gerar renda passiva por meio de locação. No entanto, é fundamental entender os aspectos legais e operacionais desse tipo de investimento, incluindo as responsabilidades financeiras e a convivência com outros coproprietários.
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