Primeiramente, ocorre o processo de conhecimento, nesse momento, é onde são produzidas as provas, onde é discutido quem tem direito a receber, se a dívida é líquida e certa, tudo isso, para que o juiz possa proferir a sentença dizendo quem tem razão.
Após, a sentença, tem inicio a fase de Cumprimento de Sentença ou, de Execução. A parte é citada, intimada a pagar e, caso não o faça, terá bens penhorados para pagamento da dívida.
O Leilão Judicial, como o próprio nome nos sugere, é um evento promovido pelas justiças, seja na esfera Estadual, Federal, do Trabalho ou, Eleitoral, onde é deferido por um Juiz a venda de algum bem do Devedor, para pagar seu débito com o Credor.
Como os bens vão para leilão?
Com o ingresso da ação de execução, o credor busca receber seu crédito e tem a figura do juiz, como responsável por conduzir este processo. Se, após a citação, o devedor não sinalizar positivamente para o pagamento da dívida, o juiz determina a penhora de tantos bens quanto bastem para a quitação do débito.
Geralmente, o leilão judicial ocorre em duas datas. Inicialmente o bem é ofertado pelo valor da avaliação realizada no processo e, caso não seja arrematado, tem início o segundo leilão onde ele é ofertado com um bom desconto que geralmente gira em torno de 50%, é neste momento que vale a pena comprar em Leilão Judicial.
Bens com hipotecas e penhores
Você arrematou um bem no leilão judicial mas, antes de fazer a transferência de propriedade, descobre que sobre o imóvel, recaem diversas dívidas, entre elas, hipotecas e penhores, todas devidamente averbadas na matrícula imobiliária.
E agora, o que fazer?
Fale com o juiz responsável para baixar todos os ônus. Pois, aquisição em leilão judicial é aquisição originaria, o imóvel é entregue a você livre de todos os ônus, baseado no art. 1.499, VI do Código Civil e art. 908 do CPC.
Faça uma visita ao bem de interesse
Quando você se interessar por um imóvel ou um item de leilão é importante você conheça o que está comprando. Vá vê-lo antes de comprar, neste momento você deve comparar a sua vistoria com o edital. O bem precisa estar em condições iguais as descritas no edital, caso tiver diferente fale com o leiloeiro que avisará ao juízo, exigindo o bem da maneira que está no edital, neste caso o possivelmente o edital será alterado. E se caso já tenha feito a compra do bem?
Não tome posse do bem e avise o juiz sobre este encargo, explique com detalhes o que ocorreu e aguarde a decisão. Se constatada a divergência, você poderá pedir o cancelamento e ter todo o seu dinheiro de volta, ou se preferir pode pedir desconto (condicionado ao aceite do magistrado).
Compra em nome de terceiros
É possível comprar um imóvel em leilão com nome de outra pessoa em nome de sua empresa. Sim, porém, você deve saber que o nome do comprador que consta no Auto de Arrematação é o nome que vai para o registro no Detran (para veículos) e no Cartório de Registro de Imóveis (para imóveis) isso quer dizer que o bem será registrado em nome do comprador qualificado no Auto de Arrematação (podendo ser mais de uma pessoa).
Quem pode participar dos leilões judiciais?
Essa é uma dúvida muito frequente, qualquer pessoa física ou jurídica e maior de idade pode participar do leilão, inclusive o próprio credor.
Quem NÃO pode participar dos leilões judiciais?
Devedor, alguém a mando do devedor, tutores, curadores, testamenteiros, advogados das partes, administradores, liquidantes, mandatários, quanto aos bens confiados à sua guarda e responsabilidade;
Também não pode participar o juiz, membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, escrivão, chefe de secretaria, demais servidores e auxiliares da Justiça em relação aos bens ou a direitos objeto de alienação na localidade que servem ou a que se estender a sua autoridade; servidores públicos em geral, o leiloeiro e sua equipe.
Como tomar posse do imóvel ou pegar o bem arrematado em um leilão judicial?
Esta etapa é uma das mais simples, você deve estar com os documentos e o mandado de entrega, em caso de bens móveis, ou carta de arrematação, no caso de imóveis. Ir até a localidade que o bem está sendo guardado, e apresentar a documentação pelo responsável do bem arrematado.
Em caso de imóvel e ele esteja ocupado, entre em um acordo com o morador atual, para que ambos não saiam no prejuízo. Caso você tenha dificuldades para tomar posse do seu arremate, tanto imóvel como móvel, você deve ir ao juiz relatar tudo o que aconteceu, para que o mesmo tome as medidas judiciais cabíveis. Se o possuidor do bem não quiser cooperar, não perca tempo com ele, apenas, deixe bem claro o motivo do seu contato e avise ao Juiz imediatamente.
Na pior das hipóteses: você vai receber seu dinheiro de volta corrigido, inclusive a comissão do Leiloeiro mas, não poderá fica com o bem.
Na melhor das hipóteses: O juiz vai intimar a pessoa que está cuidando do bem e conversar para resolver a situação de forma passiva. E se mesmo assim não resolver, o juiz poderá determinar reforço policial.