Usucapião em imóveis leiloados: o que o arrematante precisa saber!

Ao participar de um leilão judicial, muitos investidores veem a oportunidade de adquirir imóveis com preços atrativos. No entanto, é preciso ter atenção a fatores que vão além do valor da arrematação. A presença de ocupantes no imóvel, por exemplo, pode gerar dúvidas sobre a posse e até sobre a propriedade do bem.

Entre as preocupações mais comuns está a possibilidade de o ocupante alegar usucapião. Pois, se ele estiver há muitos anos no imóvel, será que pode reivindicar a propriedade mesmo após o leilão? Essa é uma questão que levanta inseguranças jurídicas e exige uma análise criteriosa.

Neste artigo, vamos explicar claramente o que é a usucapião, quais os requisitos legais para sua aplicação e, principalmente, em que situações ela pode ou não ser aplicada a imóveis arrematados em leilões judiciais. Entenda os seus direitos como arrematante e saiba como evitar riscos no seu investimento.

O que significa usucapião?

A usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um bem, seja ele móvel ou imóvel, pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta, somada à intenção de dono. No caso de imóveis, o tempo mínimo exigido varia conforme o tipo de usucapião e as condições da posse.

Entre as modalidades mais conhecidas, temos:

• Usucapião extraordinária: 15 anos de posse, podendo ser reduzido para 10 se houver benfeitorias ou moradia habitual;
• Usucapião ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé;
• Usucapião especial urbana: 5 anos em área urbana de até 250 m²;
• Usucapião especial rural: 5 anos em área rural de até 50 hectares.

A usucapião é possível em imóveis arrematados?

Sim, é possível. Se o ocupante do imóvel cumprir os requisitos legais da usucapião, ele poderá ajuizar uma ação para reivindicar a propriedade, mesmo que o imóvel tenha sido leiloado. No entanto, esse tipo de situação tende a ser mais complexa e envolve análise de documentos, histórico de posse e de processos anteriores ao leilão.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre a possibilidade de usucapião mesmo em casos de imóveis arrematados, desde que a posse seja anterior à penhora, mansa, pública e com animus domini (intuito de dono).

Quem é considerado invasor pela lei?

Do ponto de vista jurídico, é considerado invasor quem entra ou permanece em um imóvel sem permissão do proprietário ou sem qualquer relação contratual. Isso inclui os ocupantes recentes e também aqueles que nunca tiveram relação jurídica com o imóvel.

Porém, pagar IPTU, contas de consumo ou realizar reformas não tornam o ocupante automaticamente dono do imóvel. Esses elementos podem ser usados como prova de posse, mas só têm valor quando integrados ao conjunto de requisitos legais para usucapião.

E se eu arrematar um imóvel com ocupantes?

Se o imóvel leiloado estiver ocupado, o arrematante deve aguardar a expedição da Carta de Arrematação e, então, solicitar o mandado de imissão na posse. Isso é feito por meio de petição no mesmo processo em que o leilão foi homologado.

Caso o ocupante seja o próprio executado ou um inquilino, a desocupação costuma ser mais simples. Porém, se for um invasor ou um possuidor que alega usucapião, o processo pode se estender e exigir decisões judiciais específicas.

Nesses casos, contar com um advogado especialista em leilões judiciais é fundamental para a correta imissão na posse e o respeito à legalidade.

Quando a usucapião não é aceita em imóveis arrematados

Apesar da possibilidade jurídica, a usucapião não será aceita se:

• A posse teve início após a penhora do imóvel;
• A posse foi disputada ou interrompida judicialmente;
• O ocupante era inquilino ou comodatário, ou seja, estava lá de forma autorizada;
• O tempo mínimo de posse não foi cumprido;
• Houve ações anteriores que invalidaram a posse como pacífica ou de boa-fé.

Em casos assim, a usucapião é considerada improcedente, e o arrematante pode prosseguir com a reintegração de posse.

Usucapião extrajudicial: é possível no caso de imóveis leiloados?

A usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), permite que o reconhecimento da propriedade seja feito diretamente no cartório, sem a necessidade de uma ação judicial, desde que cumpridos todos os requisitos legais.

No entanto, se o imóvel foi arrematado em leilão e está envolvido em disputas de posse, a via extrajudicial pode não ser aceita, principalmente se houver oposição por parte do arrematante ou do órgão judicante.

Mesmo assim, é importante ficar atento a tentativas de usucapião extrajudicial feitas por ocupantes que desejam regularizar sua posse antes de serem judicialmente removidos.

Como evitar problemas com usucapião em leilões?

Para arrematar um imóvel com segurança, é fundamental:

• Pesquisar o histórico do imóvel no cartório de registro;
• Verificar se há ações judiciais em curso sobre a posse ou propriedade;
• Realizar vistoria presencial, se possível;
• Consultar um advogado especializado para análise dos riscos;
• Checar se há ocupantes antigos com indícios de uso prolongado.

Com essas medidas, o investidor reduz significativamente os riscos de enfrentar disputas judiciais com ocupantes que aleguem direito à usucapião.

Fique por dentro e invista com segurança

A usucapião é um direito garantido por lei, mas deve ser analisada com critérios jurídicos rígidos. Em se tratando de imóveis arrematados em leilão, cada caso deve ser avaliado com cautela para não colocar em risco o investimento.

Para continuar navegando por temas importantes do mundo dos leilões judiciais e entender o que é adjudicação, outro conceito fundamental que pode influenciar a posse e propriedade de imóveis, não deixe de conferir nosso conteúdo: adjudicação em leilões judiciais: o que é e como funciona.

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