Imóveis e outros bens levados a leilão podem ser uma ótima oportunidade de investimento, mas podem trazer problemas para arrematantes desinformados, como falta de documentação legal, problemas com o bem arrematado ou valores inflacionados. Por isso, saber como funciona o processo e estar ciente dos seus direitos e obrigações é essencial para evitar surpresas e garantir uma arrematação segura e bem-sucedida.
Criamos este guia para esclarecer os principais pontos que você precisa entender antes de participar de um leilão: veja quais são os problemas mais comuns no processo, até as consequências legais e financeiras de desistir da arrematação. Mas, antes disso, explicaremos o que significa arrematar em um leilão e qual é o procedimento após a arrematação. Confira:
O que é arrematar em leilão?
Arrematar em leilão significa comprar um bem, como um imóvel ou automóvel, ao dar o maior lance durante a disputa. Trata-se de uma prática tradicional tanto para quem buscau m bem para uso próprio ou para investidores.
Sobre todo o processo, o leilão acontece quando um bem é penhorado para cobrir dívidas associadas ao seu proprietário. A arrematação, portanto, é o momento em que o bem é vendido ao maior ofertante. Em termos simples, arrematar em leilão é quando você adquire um bem após vencer a disputa com o maior lance.
O que fazer depois da arrematação?
Após a arrematação, o Leiloeiro Oficial lavra o auto de arrematação e, simultaneamente, encaminha ao arrematante as guias de pagamento, seja do valor total ou da entrada, além dos dados para quitação da comissão do leiloeiro. O auto especifica valores, formas de pagamento, correção monetária, comissão e taxas judiciais.
Após a confecção, é assinado por leiloeiro e arrematante, sendo posteriormente protocolado para assinatura do juiz. Com todas as assinaturas, a arrematação é final e irretratável. Após o prazo de embargos, o juiz homologa a arrematação e emite os documentos necessários para transferência de posse.
Visite nosso artigo comprei um imóvel em leilão, e agora? para ler informações mais detalhadas sobre o que fazer após a arrematação.
Quais são os principais problemas ao arrematar em um leilão?
Os cancelamentos de leilões judiciais estão previstos no artigo 903 do Código de Processo Civil. No entanto, é importante destacar que, conforme o caput do referido artigo, “após a assinatura do Auto de Arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável.” Isso significa que, após essa formalização, a venda não pode ser desfeita.
Contudo, se houver alguma nulidade que possa ser alegada pelo devedor (executado), ele poderá ajuizar uma ação autônoma ou apresentar embargos. Se esses embargos forem acolhidos, pode haver uma reparação de danos contra a parte exequente, além de um possível cancelamento da arrematação.
Com isso, vale ressaltar que ao arrematar em um leilão, há alguns riscos que devem ser considerados. Estes são os problemas mais comuns que podem surgir:
- Pendências financeiras: o bem pode vir com dívidas, como impostos atrasados ou taxas de condomínio;
- Disputas judiciais: o imóvel pode estar envolvido em litígios, dificultando a transferência de propriedade;
- Condições do bem: o estado real de conservação pode ser pior do que o descrito no edital, gerando custos extras;
- Desocupação do imóvel: remover antigos proprietários ou inquilinos pode ser complicado e demorado;
- Problemas de documentação: erros ou falta de documentos essenciais podem atrasar ou impedir a regularização do bem;
- Avaliação superestimada: o valor do bem no edital pode estar acima do seu valor de mercado, resultando em prejuízos;
- Informações omitidas: detalhes importantes sobre o bem ou sua situação legal podem ser omitidos, causando problemas após a compra.
A parte devedora pode anular a arrematação de um leilão?
Sim, a parte devedora pode anular a arrematação de um leilão em determinadas circunstâncias. Um dos principais motivos para o cancelamento ocorre quando o devedor não é devidamente intimado sobre o leilão, especialmente se ele tiver seu endereço atualizado nos autos. A intimação deve ser feita via postal, por Oficial de Justiça ou por outro meio válido. Caso o devedor tenha advogado constituído nos autos, a intimação pode ser considerada válida se direcionada ao advogado.
Outro motivo é se o imóvel estiver arrendado, já que o arrendatário também precisa ser informado sobre o leilão. Além disso, quando a dívida é de uma pessoa casada, o cônjuge deve ser intimado da penhora e da avaliação do bem, a menos que estejam sob o regime de separação total de bens ou que o imóvel tenha sido adquirido antes do casamento em um regime de comunhão parcial.
Nesse caso, o valor referente à cota parte do cônjuge alheio à execução deve ser resguardado. Além disso, outro fator que pode gerar o cancelamento é a falta de intimação do credor hipotecário.
Posso desistir da arrematação de um leilão?
Sim, é possível desistir da arrematação, mas é importante ter cuidado ao fazer isso. Se a desistência for baseada em um vício inexistente ou alegações falsas que resultem no cancelamento da arrematação, a pessoa que fez essa alegação pode ser condenada a pagar multa e responder por perdas e danos.
Em casos mais graves, pode até ser processada por fraude, já que desistências infundadas podem prejudicar o leiloeiro e outros participantes do leilão. Por isso, dê um lance apenas se tiver certeza de que deseja o bem e dispõe do valor necessário para a compra.
Tendo isso em vista, a desistência após arrematar em um leilão é permitida nas seguintes situações:
- Se for comprovada a existência de algum ônus real ou gravame não mencionado no edital nos 10 dias seguintes à arrematação. Caso esses problemas estejam descritos no edital e, mesmo assim, você tenha participado do leilão, não poderá alegar vício para desistir;
- Antes da expedição da Carta de Arrematação, se o executado alegar preço vil ou outro vício que justifique o cancelamento do leilão;
- Se você for citado como litisconsorte em uma ação autônoma ou se os embargos do devedor forem julgados procedentes com o intuito de invalidar a arrematação.
Ainda, se a desistência ocorrer após a assinatura do Auto de Arrematação, você enfrentará grandes prejuízos, já que a arrematação é considerada irretratável e não pode ser desfeita sem penalidades.
O que é interposição de embargos?
Os embargos são um recurso judicial no qual uma das partes solicita a revisão de uma decisão. No caso de arrematação, os embargos do devedor geralmente visam cancelar a venda. Na maioria das vezes, esses embargos são considerados protelatórios, ou seja, têm o objetivo de adiar a venda do imóvel para pagamento da dívida.
Esses recursos podem chegar às instâncias superiores e demorar mais de um ano para serem decididos. Mesmo assim, muitos investidores aceitam esperar por acreditarem que o valor do bem compensará a demora.
Por fim, lembre-se de que a arrematação em leilão é um negócio jurídico chancelado por um juiz, garantindo segurança para o arrematante, desde que não haja fraude ou causa para o cancelamento. Quer participar de um leilão pela primeira vez e quer essa segurança? Confira nossa postagem sobre como saber se um leilão é falso com 8 dicas infalíveis!
O que acontece com o dinheiro se a arrematação for cancelada?
Se a arrematação for cancelada por determinação judicial, todo o valor que você pagou será devolvido, incluindo juros. No caso de leilões judiciais, o valor do lance fica depositado em uma conta judicial, onde é aplicado a juros legais e sofre atualização monetária. Dessa forma, quando o dinheiro for devolvido, ele virá corrigido, garantindo que você não tenha prejuízos financeiros.
O que fazer se o imóvel arrematado estiver ocupado?
Se o imóvel estiver ocupado, você poderá, a princípio, solicitar a desocupação de forma amigável e pacífica. Converse, negocie um prazo e aguarde. Caso isso não seja possível, informe ao juiz, que tomará as providências necessárias para garantir a desocupação e assegurar sua posse no imóvel.
O juiz poderá até mesmo autorizar o uso de força policial, se necessário. No entanto, não se preocupe, a ocupação do imóvel não impedirá que você tome posse do bem. A chance de você enfrentar problemas permanentes nesse sentido é muito baixa. Este é um problema para você? Nosso artigo “comprei um imóvel ocupado em Leilão Judicial, o que fazer?” poderá ser muito útil para se aprofundar em como resolver a situação.
O que acontece se o bem arrematado não for encontrado?
Se o bem arrematado — como um veículo ou outro bem móvel — não for localizado, é importante informar o juiz imediatamente. O juiz tomará as medidas necessárias para tentar resolver a situação o mais rápido possível. Se o bem não for encontrado, a arrematação poderá ser cancelada, e você receberá todo o seu dinheiro de volta.
Com todas as etapas do processo esclarecidas, agora você está pronto para arrematar seu bem com segurança no site da Leilões Judiciais! Não deixe de se manter informado e acessar mais dicas sobre o universo dos leilões — continue acompanhando nosso blog!