O leilão imobiliário tornou-se uma alternativa muito útil e frequente para alguns que sonham em ter a casa própria e escapar da alta de preços no ramo imobiliário, no entanto, arrematar um imóvel em leilão tem suas vantagens, mas também, alguns entraves.
É comum surgir várias dúvidas e questões quando alguém arremata um imóvel em leilão, como o que fazer? como registrar o imóvel comprado em leilão? em quanto tempo posso ocupar o imóvel adquirido em leilão? entre outras.
Meu lance foi o vencedor, e agora? o que faço?
Antes de mais nada, é de extrema importância que você contrate um advogado ou uma assessoria jurídica especializada para auxiliar e orientar sobre todos os procedimentos para o ingresso no imóvel. Já chegaram casos até nós, em que proprietários passaram anos tentando ingressar no imóvel.
Quando o participante do leilão consegue ter seu lance tido como o vencedor, ele começa a ter a condição de arrematante do imóvel, e com isso, surgem algumas obrigações a serem cumpridas antes que ele se torne efetivamente o proprietário do bem.
Antes de qualquer coisa, recomenda-se que todo o procedimento seja acompanhado de um advogado especialista em leilões, para evitar quaisquer dores de cabeça e futuros problemas, além de que o advogado poderá instrui-lo com todas as informações necessárias e proceder com o andamento do feito até que o arrematante se veja na posse do bem adquirido.
Ao arrematar um imóvel em leilão se faz necessário que o futuro proprietário do bem faça o depósito judicial do valor da arrematação ou da garantia, bem como a comissão do leiloeiro, de 5% no prazo especificado no edital e todas as despesas com a execução. Caso não faça isso, acarretará multa para o arrematante, e até mesmo a perda do direito adquirido.
Após a quitação de todas as despesas será expedida a ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse. Essa carta de arrematação é um documento com validade jurídica, que transfere ao arrematante todos os direitos de propriedade do imóvel.
Consigo registrar uma carta de arrematação constando indisponibilidade na matrícula?
Existe uma certa complexidade para conseguir a carta de arrematação quando existe a indisponibilidade da matrícula, pois existem situações em que ela é decretada por interesse público, e o interesse público se sobrepõe ao interesse particular. Além disso, a indisponibilidade recai sobre a pessoa do proprietário, que fica impedido de dispor dos bens que possui ou onerálos livremente.
A indisponibilidade impede a alienação voluntária dos bens, contudo, a venda em leilão parte de uma ordem judicial coercitiva, que deve ser respeitada, e o registro da Carta de Arrematação deve ser feito na conformidade da determinação.
É importante frisar que caso haja algum problema com o registro em situações similares, é importante procurar o auxílio de um advogado de leilão. Tal advogado irá auxiliar e acompanhar o caso, bem como, pleitear em juízo o cumprimento do ordenamento jurídico.
O leilão pode ser anulado quando o juiz, o arrematante e o leiloeiro assinam o Auto de Arrematação?
É interessante começar este tópico mencionando que dispõe a Lei sobre essa questão, como podemos ver no artigo 903, parágrafo 1° do Código de Processo Civil:
1º Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:
I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804;
III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.
Como o próprio dispositivo menciona, existe a possibilidade da anulação por mais que haja a assinatura de todos os envolvidos. Isso ocorre porque, ainda que haja a impugnação da arrematação, sempre será garantido ao arrematante o direito de manifestar-se antes que o Magistrado tome a decisão definitiva.
Sendo assim, o leilão poderá ser anulado após a lavratura do Auto de Arrematação, e o valor utilizado para o pagamento da arrematação é devolvido ao arrematante, com todos os juros e correções monetárias atualizadas conforme a tabela do tribunal correspondente.
O que seria ação de imissão na posse? Em leilãodemora?
A ação de imissão na posse é a ação do proprietário de direito para obter a posse que nunca teve, ela não é exatamente uma ação possessória, uma vez que seu intuito é conferir a posse de um imóvel a alguém que ainda não a possui.
A imissão de posse é configurada como ação própria e sua classificação é a de ação possessória indireta. Como por exemplo, um imóvel adquirido em leilão, o qual o proprietário adquiri o imóvel sem ter efetivamente a posse do bem.
Portanto, a imissão de posse é um ato judicial que confere a posse do imóvel, além de proteger o direito de desfrutar da nova aquisição. Sendo assim, a solução para garantir os seus direitos sobre o bem.
Já a questão da demora é sempre um grande ponto de interrogação quando se trata de órgãos públicos e o Poder Judiciário. Pois é difícil determinar quanto tempo pode demorar a imissão da posse ao arrematante em um leilão judicial ou Extrajudicial. Pois várias questões são consideradas para que se tenha uma maior agilidade, como por exemplo a capacidade jurídica e experiência do advogado contratado, bem como a celeridade dos serviços no Poder Judiciário.
Consigo registrar somente com a carta de arrematação?
A resposta é sim, já que a Carta de arrematação é uma ordem judicial, e a possuído, é possível efetuar o registro do imóvel comprado em leilão.
Porém, é necessário que a Carta de Arrematação seja levada a registro no Cartório de Registros de Imóveis em que o bem esteja registrado, após isso será feita a transcrição e depois que irá ocorrer a transferência dos direitos de propriedade ao arrematante.
CONCLUSÃO
Por mais que a arrematação de bens em leilão possa ser uma ótima oportunidade de investimento em bens imóveis, é preciso adotar diversas atitudes que possam evitar futuros problemas, além disso, é importante não pular nenhuma etapa e seguir todos os procedimentos previstos em lei.