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Vale a pena investir em imóveis em 2021?

Mesmo com a pandemia da COVID-19, a área imobiliária do Brasil vem contabilizando um aumento na procura de imóveis.

Um dos segmentos que mais cresce, são os imóveis de alto padrão, como destaca matéria da Veja referente setembro de 2020:

Outro indicador que mostra a procura por imóveis é o financiamento imobiliário. Se há anos, a procura por imóveis parecia estagnada, hoje as coisas já não são mais assim:

Com tanta procura parece fácil definir o investimento em imóveis como uma das prioridades para 2021, mas será mesmo? Vale a pena apostar seu capital investindo em imóveis em 2021?

 

Os indicadores mostram que sim

Olhando as duas matérias aqui divulgadas, a área imobiliária e de construção civil estão aquecidas.

Talvez um dos poucos segmentos que vinham crescendo até mesmo antes da pandemia e durante. Mas antes de definir os imóveis como prioridade para 2021, temos que compreender o porquê disso.

Desde 2016 vem ocorrendo uma redução na taxa básica de juro, a Selic. Essa queda da taxa básica de juro vem influenciando positivamente na economia, sendo que o setor imobiliário vem se aproveitando muito desses fatores para alavancar as vendas.

A área imobiliária vem ganhando mais tração porque o financiamento ficou mais barato. Com a taxa de juro em 2% ao ano, o juro e encargos dos financiamentos ficaram mais “baratos”.

Além disso, novas modalidades de financiamento surgiram. Se antes a pessoa estava “presa” ao financiamento com juros, agora a possibilidade de pagar com a correção do IPCA, por exemplo. Há também quem prefira investir em consórcios imobiliários.

Essas modalidades vêm oferecendo alternativas variadas aos eventuais clientes. Por outro lado, aqueles que possuem capital para tanto não veem mais a renda fixa como uma opção interessante.

Por isso a compra de imóveis para investimento vem ganhando tração no Brasil. Sendo que os imóveis de alto padrão estão ficando em evidência.

As pessoas que possuem dinheiro não estão vendendo seus imóveis porque não há opções “seguras” para investir os recursos, e aquele que gostariam de comprar um imóvel de alto padrão precisa construir ou procurar lançamentos na área.

Tudo isso vem fomentando um mercado que tem tudo para ganhar ainda mais tração. Mas se o juro subir será que as coisas vão permanecer do mesmo jeito?

Juro em alta, vendas em baixa.

Com o aumento do juro, é bem provável que o mercado fique menos aquecido. Dificilmente as vendas vão acabar, mas elas sofreram bastante.

O que você precisa ficar de olho é nos indicadores. Para o juro subir algumas coisas precisam acontecer, dentre elas nós temos;

  • Inflação alta
  • Setor fiscal do governo federal com problemas

Devido a pandemia, a área fiscal, que antes vinha dando indícios de que realizaria um bom trabalho em termos econômicos, com a pandemia do SARS-COV-2 caiu bastante. Com a crise sanitária e econômica, o governo federal foi obrigado a injetar dinheiro no Brasil para conseguir financiar a vida de muitos brasileiros que perderam o trabalho, ou não tinham mais como trabalhar (informais, sobre tudo).

Esse socorro veio por meio de dinheiro público sendo injetado na economia, sendo que o investimento ainda é feito. Com esses recursos saindo dos cofres públicos, o deficit de 2020 tem tudo para empurrar o Brasil para uma dívida próxima dos 100% do PIB.

Além disso, nós temos uma inflação em alta. Existem diferentes interpretações com relação à inflação. Há especialistas dizendo que a inflação de alimentos vai passar e com isso, a inflação torna a ser mais “calma” e existem aqueles que acreditam que a inflação pode estar ganhando mais força e que a alta do juro é inevitável para 2021.

Acreditar em um ou em outro é difícil. Mas não temo como não ver que os preços vêm subindo. Portanto, nós temos que considerar a situação mais grave. É melhor preparar-se para o pior do que receber a notícia ruim depois.

Se esse aspecto econômico permanecer, é bem provável que o Brasil enfrente dificuldades, sendo que o juro vai acabar tendo um papel importante. De repente a temporada de Selic em 2% ao ano, pode estar perto do fim.

Onde investir para aproveitar o Boom imobiliário?

A compra e venda de imóveis é uma das formas. Na verdade essa é a forma clássica de investimento. Depois, nós temos os produtos financeiros que podem ser uma ótima oportunidade, principalmente para aqueles que não possuem muito dinheiro.

Para investir em um imóvel, você vai precisar de muito dinheiro. Dependendo do empreendimento, menos do que 200 mil reais não será o suficiente.

Por isso se prepare para investir muito dinheiro. O problema de comprar um imóvel não para só no valor, além disso, existem os impostos e a manutenção do imóvel até conseguir vender, ou alugar.

Devido a esses custos, o investimento em imóvel pode ser muito “caro”. Portanto, os fundos imobiliários, CRI (certificados de recebíveis imobiliários) e LCI (letras de crédito imobiliários) surgem como a “salvação”.

Ao optar por fundos imobiliários você terá a oportunidade de ganhar dinheiro com as distribuições, que muitas vezes são mensais além da valorização da cota.

Ao comprar a cota de um FII que possui imóveis alugados, você, mensalmente terá pagamentos caindo em sua conta (caso o FII faça as distribuições mensais).

Com esses pagamentos, você terá uma fonte de renda passiva. Caso a cota do fundo se valorize na bolsa, aí você tem a oportunidade de lucrar com a venda da mesma.

De forma mais simples e com menos dinheiro, você poderá usufruir de alguns benefícios que os proprietários de imóveis locados possuem.

Com relação ao investimento em CRI’s e LCI’s, existem algumas diferenças. Os fundos imobiliários pagam aos cotistas e ainda dá para aproveitar eventuais valorizações, mas no caso do CRI e do LCI os títulos vão render um determinado juro ou índice.

Por exemplo, muitos CRI’s pagam IPCA, ou IGPM mais uma taxa de juro prefixada. Já os LCI’s pagam muitas vezes uma porcentagem do DI. Portanto não há como ganhar com distribuições e a valorização da cota.

Por outro lado, ao investir em CRI e LCI você tem uma previsibilidade de ganhos maior. Lembrando que o LCI possui garantia do Fundo Garantidor de Crédito(FGC).

Cuidado com a valorização

O momento é de aquecimento do setor imobiliário. A movimentação no setor acaba influenciando na valorização dos imóveis. É a antiga lei da “oferta e procura”.

Como a economia está voltando ao poucos e a procura é grande, os preços acabam aumentando. Mais procura e menos oferta, “inflação” dos preços.

Esse aumento nos preços é bom para aqueles que possuem o ativo em mãos, mas é ruim para as pessoas que estão a procura.

É impossível prever quando os preços começarão a subir, se é que já não começaram. Por isso, o investidor deve estar atento e, sobretudo, conhecer o mercado. Se você está começando agora a investir, fica mais difícil saber se o valor pretendido por determinado vendador é maior ou menor que há 06 meses atrás, ou, se o preço está dentro da média do metro quadrado da região dentro dos últimos 3 anos.

O negócio é fazer uma boa avaliação dos negócios disponíveis e não ter pressa. Inclusive o mercado de fundos imobiliários vem se recuperando. O IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) não voltou ao seu patamar mais alto (antes da pandemia), mas desde o ponto mais negativo, o IFIX vem se valorizando em mais de 29%.

Investir em imóveis vale a pena, desde que você consiga encontrar um bom negócio.  Mas devido ao momento mais “eufórico”, mesmo imóveis “ruins” acabam se valorizando. Fique atento e bons investimentos.