Conteúdo sobre os leilões judiciais

PARTE IDEAL EM LEILÕES

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Você sabe o que é e como funciona o leilão de parte de imóveis, também conhecido como fração ideal? Arrematar participações de imóveis, sejam comerciais, rurais ou residenciais, pode ser um bom modo de entrar no mundo dos leilões judiciais de imóveis sem precisar fazer um investimento muito alto. Às vezes é possível separar a parte ideal arrematada, mas às vezes não, por isso é importante estudar o imóvel e saber se é um bom negócio se tornar sócio de outras pessoas.

O edital do leilão explica se o imóvel está sendo vendido em sua totalidade ou apenas parte dele. A vantagem de adquirir parte de um apartamento, casa, terreno ou fazenda em um leilão é que você só é responsável por sua parte nas despesas, de débitos condominiais à despesas com reformas – sua responsabilidade está atrelada à sua participação. Outro ponto positivo de ser dono de uma fração ideal é poder exercer seu direito de preferência no tempo certo, quando os proprietários das outras partes do imóvel quiserem vender a participação deles para terceiros: a lei te garante o direito de preferência dentro do mesmo prazo e das mesmas condições oferecidas (e isso pode ser um ótimo negócio!).

Se o imóvel estiver ocupado pelo devedor (ou por parentes dele), depois do término do procedimento de arrematação, você pode acionar a Justiça para estipular um valor de aluguel a ser cobrado daquele que está ocupando o imóvel arrematado. Assim, você passa a render com sua participação no imóvel que arrematou sem precisar de preocupar com uma desocupação forçada. Caso o aluguel não seja pago, além das despesas de IPTU, água, luz, gás e despesas com condomínio, você pode cobrar o ocupante / condômino na justiça, penhorando sua participação no imóvel – e, eventualmente, levando-a a leilão (ou sendo adquirida por adjudicação pelo próprio contratante antes do leilão).

“Imóvel Indivisível” não impede penhora de fração ideal

Se as frações que pertencem aos outros coproprietários que não são devedores no processo forem resguardadas, não há nenhum impedimento legal. Por outro lado, mesmo que apenas uma parte do imóvel tenha sido penhorada, ele pode (e muitas vezes, deve) ser leiloado por inteiro. Contanto que os demais proprietários recebam o valor referente à venda do bem, na medida do direito de cada um, não raramente essa é a decisão da justiça.

Por exemplo, não dá para dividir um apartamento formando dois imóveis, um com cozinha e outro com os quartos. Mas o fato de o bem pertencer a mais de uma pessoa não quer dizer que ele seja juridicamente divisível. Mesmo que apenas a parte ideal que pertence ao executado tenha sido penhorada e os demais proprietários não participem do processo de execução, o imóvel pode ser leiloado “inteiro”.

Em casos assim, o direito de propriedade não é violado, e é resguardado mesmo se o arremate for feito em um leilão judicial. Os demais coproprietários têm o direito de preferência para comprar a parte do devedor e impedir a transferência do bem – ou receberão os percentuais correspondentes às suas cotas em caso de arremate (apenas o montante correspondente ao devedor é que fica reservado para quitar a dívida).

Ainda ficou com dúvidas sobre esse assunto? Conte pra gente nos comentários!

9 Comments

  1. E como fica o registro no CRI? É possível registrar, por exemplo, a parte ideal de um sítio ou fazenda sem a individualizaçaõ? E se o cartório se recusar ao registro?

    1. Olá Darcy, em relação a isso, após o Sr. ter em mãos a carta de arrematação expedida pela Justiça, esse documento lhe da o direito da parte descrita no imóvel e o cartório terá de registrar essa parte em seu nome.
      Para o cartório será como o Sr. ter comprado uma imóvel em sociedade com outra pessoa. Até o momento não temos um registro de que isso tenha dado algum problema.

  2. Prezados Senhores,
    Se é possível registrar para o arrematante parte do imóvel, mesmo sendo este indivisível, como por exemplo, alguém que arrematou 25% de um apartamento, então eu pergunto:
    É possível que duas pessoas arrematem conjuntamente um imóvel, sendo a participação de um maior do que a do outro (40% e 60% por exemplo) e registrem a carta de arrematação nessas condições???

    1. Olá Sr. Wêsley, também é possível, no caso será uma arrematação em sociedade, no leilão presencial as duas partes devem estar presentes, ou apenas uma, sendo que esta uma tenha uma procuração da outra parte.
      Após o leilão na hora de preencher o auto de arrematação, informe que é arrematação em sociedade e estipulem a porcentagem de cada um.
      No leilão eletrônico, é necessário que as duas partes tenham cadastro aptos para dar lances, sendo que apenas um dará o lance no site.
      Após a arrematação apenas encaminhe um e-mail ao leiloeiro, informando que a arrematação é em sociedade, indique quem é o outro sócio e qual será a porcentagem de cada um.

  3. Se eu adquirir 25% de um imovel de 1000m², como saber qual sera meu lote, se ele so tem uma frente para uma rua?

    1. Olá Sr. Emerson, caso não venha estipulado em edital o local exato onde será o desmembramento, o Juiz decidirá onde será a parte após a arrematação. Sugerimos que caso não esteja estipulado, o Sr. entre
      com uma manifestação junto ao processo, dizendo que tem interesse na área e solicite o local do desmembramento. Podemos auxiliar o Sr. a realizar essa manifestação.

  4. Na hipótese de arrematar 50% de um apartamento:
    Posso pedir aluguel de 50% da outra parte no mesmo processo judicial que realizou o leilão?
    E ainda: caso não paguem o aluguel, posso executar os valores não recebidos no mesmo processo ou será necessário abertura de outro?

    1. Olá Sr. Zekester, ótima pergunta! Caso o Sr. arremate 50% de um apartamento, após registrar o imóvel em seu nome o Sr. já pode pedir o aluguel da parte que lhe diz respeito, não precisa mover uma ação para isso.
      Se o atual morador se recusar a pagar esse aluguel, ai sim o Sr. deverá mover uma ação, (um novo processo, pois, o processo do leilão já se resolveu na sua arrematação) solicitando o pagamento desse aluguel ou
      a compra da outra parte do apartamento.

  5. A procuração para arrematar imóvel em nome de outra pessoa pode ser particular com firma reconhecida?

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