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Arrematei um imóvel onde existe um invasor. Ele pode comprovar usucapião?

 

 

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Arrematei um imóvel onde existe um invasor. Ele pode comprovar usucapião?

Bom, para responder a pergunta do título, vamos começar falando sobre o usucapião. Para que o usucapião seja comprovado, a pessoa deve usar o imóvel há 15 anos ininterruptos. Se ela morar no imóvel ou tiver feito obras de caráter produtivo, o tempo cai para 10 anos.

Se esse é o caso do invasor do seu imóvel, sim, é possível que ele comprove a usucapião. É por essas e outras que é tão importante conhecer bem o imóvel que você quer arrematar.

Mas se você arrematou um imóvel com ocupantes, o passo a passo do que fazer começa após a expedição da Carta de Arrematação, quando será expedido o mandado de imissão de posse. É preciso que o arrematante solicite a expedição por meio de uma petição no processo. Pedir para que o ocupante deixe o imóvel é sempre o primeiro passo mais aconselhável, principalmente se quem estiver no imóvel for o dono executado ou um inquilino, mas com invasores o processo pode ser bem mais complicado.

Quem é considerado invasor pela lei?

Qualquer um que entre no imóvel dos outros sem permissão é invasor. Não importa se a pessoa diz que não tem outro lugar para viver e abrigar a família. A retirada de um invasor do imóvel até pode ser feita pelo dono do imóvel por sua própria força, desde que isso seja feito sem violência e imediatamente após a invasão – caso não seja possível, peça ao juiz que determine a saída do invasor.

Pagar impostos, contas de água e luz ou condomínio não torna ninguém dono de um imóvel, embora muita gente ache isso. Só quem comprou o imóvel por meio de escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis pode ser considerado dono do imóvel. Mesmo que a pessoa more há muitos anos no local, ela não é dona se não comprou ou não está lá a tempo suficiente para comprovar usucapião.

Vale lembrar que, dependendo do tamanho e da localização do imóvel esse tempo pode variar. Em áreas urbanas com até 250 metros quadrados ou áreas rurais de até 50 hectares, 5 anos de ocupação são suficientes para alegar usucapião. Outro ponto importante é que quem mora de aluguel ou de favor não pode pedir usucapião do imóvel onde vive.

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10 Comments

  1. As áreas estaduais ou federais podem ter processo de usucapião? E é correspondente em 15 anos?

    Como é comprovado o tempo de que a pessoa está na área (lote) invadido?

    É possível solicitar usocapiao em lote que foi comprado por contrato de compra e venda? Os recibos do financiamento servem para comprovar o tempo ? o tempo certo é de 5 anos? A pessoa tem que estar residindo na área ?

    Para o usocapiao ser comprovado é preciso contratar um advogado particular ou tem uma instiuição pública gratuita?

    Agradeço pelas informações.

    1. Prezado(a).

      Ante o seu questionamento venho lhe informar o que segue:

      Os bens públicos não são suscetíveis de Usucapião, sendo englobado neste conceito as áreas de imóveis, pois o Poder Público exerce seu poder de domínio. Tal resposta encontra fundamento nos seguintes artigos:

      Constituição Federal:

      Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
      § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
      Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
      Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

      Código Civil Brasileiro:

      Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

      Assim, podemos verificar que a Lei é clara e expressa em não autorizar a modalidade de aquisição mediante o Usucapião de bens públicos.

  2. E no caso de o morador descobrir que paga aluguel a uma pessoa que não é proprietária e nem parente dos prorietários. É somente uma exploradora do imóvel e que nunca o utilizou?

    1. Olá Sr. Guilherme, sugerimos que o morador solicite a documentação do imóvel e um contrato de aluguel firmado em cartório para que essa situação não aconteça.

  3. A nossa legislação é muito estranha mesmo. Sempre disse isso. E olha que sou bacharel em Direito e conheço relativamente bem a lei, o me me autoriza sim, a criticar pontos que acho obscuros ou estranhos no nosso sistema legal. Pois bem, a lei autoriza o proprietário a retirar o invasor por sua própria força, desde que o faça logo, isso é chamado se não me engano de “desforço próprio”. Mas a lei não limita exatamente até que ponto deve ir esse desforço próprio. Diz apenas que não deve ir além do necessário para conseguir-se o objetivo. Para mim, acho totalmente incoerente permitir o desforço próprio e depois limitá-lo, pois na prática isso seria uma ação violenta, já que o esbulhador, no geral, jamais sairia por sua própria vontade apenas porque o proprietário o admoestou nesse sentido. Agora uma ação possessória pode arrastar-se por meses, ou mesmo anos, dependendo das ações protelatórias que esse esbulhador venha a propor. Essa nossa lei é mesmo estranha. Em países como os EUA, que são infinitamente mais adiantados que o nosso em todos os sentidos (quem não acredita nisso que faça uma viagem até lá, fique alguns dias e comprove com os próprios olhos) essa lei soaria totalmente absurda. Lá, na comodidade e eficiencia do sistema chamado “common law”, o próprio juiz decide de plano, com base simplesmente nos costumes locais, e o esbulhador é arrancado do imóvel invadido quase que num piscar de olhos, se comparado com nosso arcaico sistema pátrio.

  4. Boa tarde.
    Um imóvel arrematado em leilão ,com área de 500 metros. Após a emissão da carta de arrematação, descobre-se que perante a prefeitura foi feito um desmembramento do terreno e que parte do terreno foi vendido a terceiro que tem contrato de compra e venda ou escritura pública, porem nada registrado no cartório de imóveis.
    Como fica esta situação.

    1. Prezado(a).

      Primeiramente seria necessário verificar o Edital de Leilão, e ver se lá consta alguma informação, em caso positivo de fato não há o que ser feito pois há disposição prévia para ciência aos possíveis arrematantes.

      Em caso negativo, será necessário verificar o caso completo: quando foi realizada a arrematação, quando foi feito o desmembramento junto à Prefeitura, quando foi realizado o contrato, se na época do contrato o imóvel já estava penhorado e era garantia da execução…

      Para tanto, lhe oriento que procure um advogado especializado no assunto para que este tome as providências legais cabíveis, ou seja, faça a análise da documentação e de acordo com o caso suscite processualmente essa questão, ficando a encargo da Justiça a decisão sobre o caso.

      De tudo, se por fim restar negativo o seu direito da arrematação e posse do bem, o Sr. poderá pugnar pelo cancelamento de tal e neste caso lhe será devolvido o valor desprendido na compra do objeto, assim como a comissão do(a) Leiloeiro(a).

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